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Llega el nuevo tope del 3% en la renovación de contratos de alquiler en 2024

• 18 de Diciembre, 2023
• Idealista

Los expertos opinan sobre la extensión de este límite a la subida de los alquileres vigentes.

A partir del 1 de enero de 2024, se amplía la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de viviendas que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que se lleva aplicando desde finales de marzo de 2022. En estos 21 meses, se ha dejado de tomar como referencia al Índice de Precios al Consumo (IPC) para pasarse a la variación del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con un máximo de aplicación del 2%. Ahora, cuando toque la correspondiente renovación anual del alquiler, propietario e inquilino tendrán que pactar la nueva subida. En ausencia de acuerdo, el incremento no podrá ser superior al 3%.

En concreto, la disposición final sexta de Ley de Vivienda modifica el Artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que en su punto 2 queda de la siguiente manera:

La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

 a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento.

Este tope a la subida anual en la renovación de contratos de alquiler de viviendas lleva vigente desde finales de marzo de 2022 cuando en plena subida de la inflación a causa del inicio de la guerra en Ucrania, el Gobierno decidió aplicar medidas de contención, como la rebaja en los carburantes, la reducción del IVA en la factura de la luz o la gratuidad o el descuento en los medios de transporte público.

En los sucesivos decretos de junio de 2022 y diciembre de 2022, algunas de estas medidas decayeron o se mantuvieron, entre ellas la del límite en la actualización anual del contrato, que, hasta el 31 de diciembre de 2023, será la de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con un máximo de aplicación del 2%.

Los expertos creen que este control de los precios de los arrendamientos ha perjudicado al sector, “tanto a propietarios como a inquilinos”, afirma Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro. “Ha sido una medida intervencionista del mercado, que ha propiciado, junto a otras medidas, una importante disminución de la oferta de alquiler residencial, que ha acabado perjudicando a muchos inquilinos que quieren vivir de alquiler”.

Desde idealista, se lleva avisando desde hace tiempo de un problema de escasez de oferta, que no está siendo capaz de absorber la creciente demanda en arrendamiento, “La ley de Vivienda aprobada en mayo, lejos de paliar o solucionar los problemas que el mercado viene arrastrando, tras el endurecimiento progresivo de la regulación, ha tenido un efecto perverso: la abultada sobrerregulación ha terminado por reducir el mercado del alquiler a niveles no vistos en la última década”.

Para José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, “la inflación repercute tanto a los arrendadores como a los arrendatarios, por lo que rechazamos todo lo que sea intervencionismo. La próxima subida al 3% no refleja la realidad del mercado, pero se va aproximando. Nunca entendimos la actualización al 2% que ha regido en el 2023”.

Mientras, la oferta de viviendas de alquiler permanente se ha reducido un 12% en el mismo tiempo y sigue cayendo con fuerza en los principales mercados, llegando a reducirse un 26% en Madrid, un 23% en Málaga y un 12% en Barcelona. “La Ley de Vivienda ha provocado que el alquiler de temporada crezca con fuerza, convirtiéndose en la opción elegida de muchos propietarios, que han decidido sacar sus viviendas del mercado tradicional, ya que esta opción temporal no se encuentra bajo el paraguas de la Ley de Vivienda”, destaca el marketplace inmobiliario en sus previsiones para 2024.

Los actuales alquileres medios de una vivienda tipo de dos habitaciones colocan la renta media nacional en 775 euros al mes. La subida limitada al 3% a partir de enero, supondrá 23 euros de subida al mes, es decir casi 280 euros más al año, prácticamente lo mismo si lo comparamos con el último dato de la inflación, el IPC adelantado de noviembre alcanzó el 3,2%, apenas 19 euros anuales de diferencia. Frente al actual tope del 2%, la nueva renta actualizada supondrá unos 185 más año, una diferencia de algo más de 90 euros anuales.

Para Ángel Martínez León, vicepresidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI) de España, “el limite a las subidas de los precios de los alquileres no es la única causa del freno a la oferta de alquileres. Por lo que nosotros conocemos, propietario e inquilino llegan a un acuerdo para renovar el contrato. Un pequeño arrendador prefiere mantener a un buen inquilino, a que se le marche en la situación actual. El mayor problema surge ante el miedo a la falta de pagos y a la ocupación de la vivienda alquilada”, concreta.

Además, idealista añade otra situación del mercado actual, donde escasea la oferta en medio de una demanda que encarece los precios. “Todo esto endurece los perfiles exigidos por los propietarios, ya que al haber menos viviendas en el mercado y más gente buscándolas se centrarán en los perfiles que les ofrezcan más seguridad jurídica y frente a impagos”, concluye el análisis.

Desde idealista, para mitigar este miedo a la falta de pagos, ofrecemos tanto un seguro de impago a un coste muy accesible para el propietario, como la posibilidad de consultar los potenciales inquilinos en las bases de datos de morosidad antes de elegir al futuro inquilino.