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Qué es el valor de referencia de Catastro: la base imponible del ITP que revolucionará la compra de casa

Dejamos atrás un año marcado de nuevo por la pandemia provocada por el covid-19 y por la ley antifraude fiscal que ha venido a revolucionar el mercado inmobiliario a partir del 1 de enero de 2022. Y una de las principales novedades que trae esta normativa es el nuevo valor de referencia de Catastro, que será la nueva base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se paga al comprar una vivienda usada, o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Así, el contribuyente no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado: y la ley presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. ¿Qué supone esta modificación? Este valor de mercado será calculado a partir de precios de compraventas de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Igualmente, tampoco tendrá en cuenta si la vivienda está para reformar y el comprador la ha comprado más barata que el precio de mercado.

En qué consiste el nuevo valor de referencia de Catastro
Una de las dudas principales que genera este nuevo valor a los contribuyentes es si es el mismo valor catastral, el de toda la vida. Pero se trata de conceptos distintos. El nuevo valor de referencia está determinado por la Dirección General del Catastro y como hemos explicado anteriormente se basa en el cálculo a partir de precios de transacciones de inmuebles que se hacen ante notario y en función de las características catastrales de cada propiedad. Este valor se determinará año a año, de forma simultánea, en todos los municipios.

En cambio, el valor catastral se calcula en base a la ponencia de valores del municipio correspondiente y se suelen tener en cuenta la localización del inmueble, la ubicación dentro de la ciudad, antigüedad, calidad de la construcción reformas o renovaciones en el edificio, o el estado de conservación. Este valor se actualiza por Ley de Presupuestos, aunque no de forma simultánea ni uniforme para todos los municipios.

En ambos casos, los valores son objetivos, es decir, tanto el valor de referencia como el valor catastral valorarán igual dos viviendas de la misma planta de un edificio, con la misma superficie, aunque una de ellas está reformada y con las máximas calidades y la otra no. Es decir, estos dos valores no tienen en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble que se hagan en la vivienda.

Los impuestos afectados por el nuevo valor de referencia de Catastro
Este nuevo valor de referencia de Catastro será, a partir del 1 de enero de 2022, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), tal y como está establecido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude.

Esto a efectos prácticos significa que el nuevo valor de referencia de Catastro será el valor mínimo por el que tributar si se compra una vivienda o se hereda una casa. Y en caso de que el contribuyente escriture la operación ante notario por un valor inferior, la hacienda autonómica le obligará a tributar por el valor que le indique la nueva valoración de Catastro, mediante la famosa comprobación de valores. Se abre, además, la posibilidad de que el contribuyente que declare conforme al valor escriturado, por debajo del valor de referencia de Catastro, pueda ser sancionado por no haber tributado conforme a la base imponible prevista en la Ley.

Este nuevo valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio, aunque no es la base imponible. En este caso, la modificación legal operada en este impuesto obliga a declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: el catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Dicho valor “determinado” por la Administración es, obviamente, el de referencia de Catastro.

Eso sí, cabe recordar que el cambio en este impuesto se hará efectivo a partir de enero de 2022, es decir, la subida fiscal que se avecina sólo afectará a inmuebles adquiridos a partir de enero del año que viene, no al patrimonio ya existente del contribuyente, tal y como confirmó el Ministerio de Hacienda a idealista/news.

Cómo recurrir el valor de referencia de Catastro ante una comprobación de valores
El valor de referencia puede impugnarse solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada por él mismo, o recurriendo la liquidación que se le notifique, cuando no haya presentado autoliquidación, o lo haya hecho declarando un valor inferior al de referencia.

“El problema es que tanto la ley del ITPAJD, como la del ISyD, presumen que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el valor de mercado de los inmuebles. Por ello, será el contribuyente el que deberá probar y demostrar que dicho valor de referencia nada tiene que ver con el valor de mercado del inmueble. Para ello, podrá valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho”, señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Además, el experto añade que, en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio, la ley no establece ningún mecanismo para impugnar el valor de referencia a partir del 1 de enero de 2022. Por ello, será necesario recurrir dicho valor en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuando se adquiera el inmueble, para que no se tenga en cuenta en el Impuesto sobre el Patrimonio.

No obstante, el nuevo valor de referencia de Catastro lleva aplicándose en Castilla La Mancha como medio de comprobación de valores desde 2015, y ha sido anulado por el el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad (sentencias de 27-5-2020, y de 20-10-2020), y hasta por el propio Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) por no tener en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, es decir, porque no entra a valorar las mejoras y reformas hechas en la vivienda.

Salcedo recuerda que dichas resoluciones se refieren a la normativa anterior, siendo la Administración la obligada a demostrar que el valor de referencia se correspondía con el que realmente tenía el inmueble.