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10 días de ley hipotecaria: Condiciones más duras para el cliente y mayor supervisión a los bancos

Los primeros diez días de aplicación de la nueva ley hipotecaria han permitido a algunos protagonistas del sector hacer balance y sacar sus primeras conclusiones: las condiciones de los clientes para acceder a los créditos se endurecerán y las entidades deben ser vigiladas de cerca para que apliquen el nuevo reglamento de manera adecuada.
Son dos de los principales argumentos que operadores inmobiliarios y agentes del sector ponen sobre la mesa después de que el pasado 16 de junio entrase en vigor la Ley de Crédito Inmobiliario, como se denomina técnicamente la ley en cuestión.

Es "fundamental que el Banco de España, como órgano supervisor, asuma de forma proactiva el control de todo el articulado de la ley. El objetivo es prevenir que los costes de notaría, gestoría o registro, que ahora deben asumir las entidades financieras y que antes pagaban directamente los clientes, terminen provocando un efecto contrario al deseado: un incremento de los costes hipotecarios", reclama la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias en un comunicado.

La organización, que agrupa a 28 agencias y casi 4.000 agentes especializados, considera fundamental que la institución gobernada por Pablo Hernández de Cos active los mecanismos y órganos de control para evitar que el nuevo marco regulador expulse del sector financiero a una parte importante de la población y suponga un incremento de los costes de la financiación de los productos inmobiliarios.

Este es precisamente uno de los riesgos que el propio Banco de España ya ha constatado. El supervisor ha detectado que los tipos de interés de los nuevos préstamos han subido 0,30 puntos en los últimos meses, coincidiendo con "los cambios legislativos introducidos en nuestro país en materia de crédito inmobiliario y de compra de vivienda", como recoge en su informe sobre el estado de la economía en el segundo trimestre del año.

La ley hipotecaria recién estrenada fue concebida para aumentar la protección y las garantías de los clientes a la hora de firmar un préstamo para la adquisición de vivienda. Para eso, entre otros mecanismos, introduce un plazo de diez días antes de la firma del contrato, prohíbe las contrataciones vinculadas y eleva las exigencias y requisitos del estudio de solvencia previo que se realiza a los clientes.

Esto último puede suponer una barrera de entrada para nuevos propietarios y frenar la concesión de hipotecas en el mercado. En esta línea apunta Beatriz Toribio, directora de Estudios del portal inmobiliario Fotocasa, que considera que este factor puede contribuir a la moderación que ha se empieza a observar en el mercado. Dicha moderación "se irá haciendo más evidente a medida que avance 2019, a lo que hay que añadir el posible efecto de la nueva ley hipotecaria que ha entrado en vigor [...] que endurecerá las condiciones de las entidades bancarias a la hora de conceder una hipoteca".
Bajan las hipotecas

Los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística constatan la moderación de la que habla Toribio. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 29.032 el pasado mes de abril, un 0,1% por debajo a la del mismo mes de 2018. De esta manera, la firma de hipotecas sobre viviendas volvió a terreno negativo tras 12 meses de subidas.

Respecto al importe medio, subió un 0,7% interanual, hasta los 124.655 euros, mientras que el capital prestado subió un 0,6% en el mismo periodo, hasta rozar los 3.619 millones de euros.

Comparado con el mes anterior, marzo, el número de hipotecas sobre viviendas retrocedió un 5,5%, mientras que el capital prestado para este tipo de hipotecas bajó un 6%. En ambos casos se trata del mayor descenso en este mes desde 2017.

Estos datos, en cualquier caso, conviene analizarlos al margen de la entrada en vigor de la ley hipotecaria, pues en el mes de marzo aún no se había hecho efectiva. De hecho, el efecto calendario es la explicación a la que apuntan desde el sector. "El diferente calendario de la Semana Santa entre 2018 y 2019 es la explicación de los números", aseguran desde la Asociación Española de Banca.

Para Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, es un hecho "meramente estacional", mientras que para Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, la caída del 0,1% es "poco relevante", ya que el 11,9% acumulado anual sigue mostrando la "solidez" del sector en España.

Beatriz Toribio sostiene que aunque hay un ciclo "positivo", se aprecian signos de "agotamiento de la demanda", propios de un "menor" crecimiento económico y de "dificultades de acceso" de la población a la vivienda