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La prórroga de los alquileres será de tres años por obligación

• 14 de Enero, 2019
• El País

Desde este miércoles los arrendamientos estarán sujetos a lo dispuesto por el nuevo real decreto-ley de vivienda, que alargará los contratos en bloque, aunque de facto se volverá a la situación anterior a 2013.Los contratos de alquiler que se firmen a partir de este miércoles ya estarán sujetos a las nuevas normas que establece el real decreto-ley sobre vivienda aprobado por el Consejo de Ministros el pasado viernes y publicado este martes en el Boletín Oficial del Estado. El texto ofrece pocas sorpresas respecto a lo anunciado a finales de la semana pasada aunque sí incluye detalles desconocidos hasta ahora. Uno de ellos hace referencia a las prórrogas de los alquileres. Hasta ahora se sabía que los nuevos contratos sería más largos (cinco años cuando el arrendador sea persona física y siete cuando sea persona jurídica) y que las prórrogas serían de tres años. Eso supone, de facto, volver a la situación anterior a 2013, cuando el Gobierno del PP aprobó unas normas que acortaron los arrendamientos (tres años de contrato y uno de prórroga). Sin embargo, el nuevo decreto también presenta una novedad respecto a la norma original de 1994 y es que no se establece que la prórroga de tres años se renueve por plazos anuales.

Esto significa que transcurrido el tiempo de contrato (sea de cinco o siete años), si 30 días antes de la fecha de finalización ninguna de las partes señala su intención de extinguirlo, este dura "necesariamente durante tres años más". El primer redactado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 también establecía esos tres años, pero especificaba era un plazo máximo y que se hacía "por plazos anuales", al término de los cuales el inquilino podía decidir si ponía fin al contrato.

Aunque la literalidad de la norma parezca obligar al inquilino a permanecer tres años más en el piso, las fuentes jurídicas consultadas creen que el cambio tendrá de facto poca trascendencia. Puesto que "no parece ese el espíritu de la ley", razonan esas mismas fuentes, si el inquilino se quiere ir antes prevalecerá el artículo 11. Este no se ha tocado respecto a la reforma de 2013 y señala que el arrendatario puede irse cuando quiera una vez han transcurrido seis meses desde la firma del contrato.

Otro detalle desconocido hasta ahora es que los pisos más grandes y caros quedan excluidos de la aplicación de la LAU. Es decir, que las dos partes pueden pactar cláusulas al margen de esta norma siempre que el inmueble arrendado supere los 300 metros cuadrados o que la renta acordada para el primer año supere en 5,5 veces al salario mínimo interprofesional de un año. Esto, llevado a la práctica, supone alquileres de más de 4.722 euros de renta mensual.

Además, en la parte inicial que justifica la urgencia del decreto, el Gobierno señala a los alquileres turísticos como una de las causas que están provocando un incremento de las rentas. Pese a ello, el texto no recoge ninguna medida que apunte directamente a la regulación de precios, tal como pedía Podemos y exigió públicamente el pasado viernes el líder de ese partido, Pablo Iglesias, para apoyarlo. El decreto tiene un mes de plazo para que sea validado en el Congreso, donde previsiblemente se tramitará como proposición de ley para introducir enmiendas en la negociación entre las fuerzas políticas. De momento, estas son todas las novedades que entrarán en vigor este miércoles:
Duración de los contratos

Se prolonga el plazo de los tres años actuales a cinco o siete, en función de si el arrendador es un particular o una compañía. Si transcurrido ese periodo ninguna de las partes comunica (con 30 días naturales de adelanto) su voluntad de extinguir el acuerdo, el contrato se prorroga tres años, en lugar de un año como actualmente.
Actualización de renta

Salvo que haya un pacto expreso que recoja otro índice (la mayoría de contratos se referencian expresamente al IPC), la actualización seguirá haciéndose con el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Este es generalmente más favorable que el IPC y además solo se aplica en valores entre el 0 y el 2%. Sin embargo, el decreto establece una excepción para "arrendamientos de renta reducida" y es que nunca se podría actualizar esas rentas por encima del IPC, aunque el IGC lo superase. De esa forma se garantice que la inflación no perjudique a los inquilinos más vulnerables. Respecto a esa  "renta reducida", el decreto aclara que será "la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler".
Reformas de los pisos

Las nuevas normas permiten que estos se hagan también durante la vigencia del contrato, por acuerdo entre ambas partes, y que luego se pueda cobrar más renta al inquilino. Ese proceso no afectaría los plazos originales del contrato y se especifica que tienen que ser obras de mejora y no aquellas que el propietario deba hacer para conservar debidamente el inmueble como le exige la ley.
Gastos inmobiliarios y avales

El arrendador, cuando sea persona jurídica, se hará cargo de los gastos de inmobiliaria y de formalización de contrato. Esto no se aplicará si quien ha inducido a esos gastos es el arrendatario. Además, los avales que el propietario pide al inicio del contrato, y que son independientes del mes de fianza, no podrán exceder el importe de dos mensualidades.
Venta de bloques a empresas o fondos

El derecho de tanteo y retracto respecto a los inquilinos no se modifica, pero el decreto sí incluye una novedad cuando es una compañía la que compra inmuebles en bloque. En ese caso, las legislaciones de vivienda, que no son competencia estatal sino autonómica, podrán establecer una excepción para que la Administración ejerza el derecho de tanteo y retracto sobre la totalidad del inmueble. Es decir, que si un propietario vende todos los pisos de un bloque a un fondo, los inquilinos no tienen preferencia para comprar sus pisos (como sí pasa con las operaciones individualizadas), pero la Administración Pública sí podría tener preferencia sobre el fondo para comprar el bloque entero (siempre que la normativa aplicable localmente especifique esa preferencia).
Alquileres turísticos

La norma los excluye claramente de la Ley de Arrendamientos Urbanos y remite a la normativa sectorial turística para regularlos. Además, mediante un cambio en la ley de propiedad horizontal, habilita que las comunidades de vecinos puedan prohibirlos con el voto favorable de 3/5, una medida que no puede aplicarse retroactivamente y por tanto no afecta a los pisos turísitcos actuales. También con el acuerdo de tres quintas partes de la comunidad de vecinos, se puede aprobar que los pisos turísticos que haya en el inmueble paguen un recargo de gastos comunes o cuotas especiales. El incremento de gastos que soporten estos pisos no puede superar en un 20% a lo que paguen el resto de vecinos.

Otros cambios en la ley de propiedad horizontal

Además de la LAU, el decreto modifica otras cuatro normas. Una de ellas es la que regula las comunidades de vecinos. A partir de ahora, el fondo de reserva obligatorio de las comunidades será del 10% de su último presupuesto ordinario (ahora es del 5%). Las comunidades tendrán tres años para llevar a cabo ese incremento, aunque fuentes del colegio de administradores de fincas de Madrid señalan que apenas tiene incidencia ni por la cuantía ni por el hecho de que se trata de una obligación que actualmente nadie vigila. Además se fomentan las obras de accesibilidad (rampas, ascensores, etc) en las comunidades, que serán obligatorias cuando se cuente con ayudas públicas por más del 75% del importe de esas reformas.
Desahucios de inquilinos

 Los desalojos de inquilinos que no puedan pagar la renta se sujetan a nuevas normas por un cambio en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cuando se realice el requerimiento de pago al demandado, se le informará de que puede acudir a los servicios sociales para que estos determinen si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad. En caso afirmativo, el proceso se supende un mes (dos si el arrendador es una compañía) para buscar una solución. Pasado ese mes, aunque no se haya encontrado una alternativa al inquilino, el proceso para expulsarlo del inmueble se reanuda.
Cambios en los impuestos

El inquilino deberá seguir pagando el IBI si así se especifica en el contrato de arrendamiento, pero cuando se trate de un "alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica", los Ayuntamiento podrán decidir no repercutir el pago de ese impuesto. Además se suprime la obligación de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los contratos de arrendamiento, una obligación que actualmente casi nadie satisface.
Nuevas normas de gasto local

El decreto también modifica las reglas presupuestarias de los Ayuntamientos e incluye la promoción de vivienda entre los supuestos en los que se les permite gastar su superávit fiscal.
Retroactividad

Una disposición transitoria permite adaptar los contratos actuales a las nuevas normas, si hay acuerdo entre las partes. En caso contrario, los que se hayan firmado antes de este miércoles se sujetarán a las normas y plazos anteriores.
Penalizar los pisos vacíos será más fácil

El nuevo real decreto-ley de medidas sobre vivienda facilitará a los Ayuntamientos cobrar un recargo del IBI de hasta el 50% a los pisos vacíos. Esa norma, que originalmente puso el Gobierno de José María Aznar en 2002, apenas se aplicaba porque la ley de las haciendas locales era confusa en ese punto, señalan fuentes de Fomento.

El texto publicado este martes en el BOE señala que los Ayuntamientos que quieran subir el impuesto a los inmuebles desocupados lo harán “mediante ordenanza fiscal”. En la misma, se podrán determinar uno o varios recargos en función del tiempo que lleve el piso vacío. Así, el recargo podrá ser ascendente (hasta alcanzar el tope del 50%) si conforme pasa el tiempo el propietario no  ocupa la casa o busca quien la ocupe.

El nuevo redactado legal también especifica que para considerar que una vivienda está desocupada, se podrá aplicar lo que diga la normativa autonómica correspondiente (muchas comunidades ya lo han definido). La ordenanza, por su parte, determinará las pruebas necesarias para declarar desocupado un inmueble, lo que obligatoriamente se comunicará antes al propietario para que pueda alegar contra esa declaración.