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Inmobiliario: ¿se está repercutiendo en el cliente el pago del impuesto hipotecario?

El Gobierno modificó la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para que el tributo lo pagaran los bancos.La modificación legal establece que "cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará como sujeto pasivo al prestamista".

Desde la Asociación Hipotecaria Española se descarta que los bancos hayan cambiado sus productos como consecuencia de la decisión del Gobierno.

El sector no cree que las posibles subidas de interés puedan afectar a la inercia del mercado inmobiliario

Fueron semanas de sorpresa y confusión que se resolvieron con la intervención del Gobierno. La estupefacción comenzó el pasado 18 de octubre, con una sentencia del Tribunal Supremo que causó un importante revuelo. Con ella cambiaba la jurisprudencia que se había ido conformando: debían ser los bancos y no los clientes los que tenían que abonar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Ni un mes duró la nueva doctrina. El 6 de noviembre, el Alto Tribunal se desdijo y volvió a cargar en el prestatario el pago del impuesto, que tiene un tipo entre el 0,5 y el 1,5%, en función de la comunidad autónoma y que hace de España el país de Europa en el que es más elevado. En Madrid, para una hipoteca de 134.000 euros, importe medio a noviembre del pasado año, según el Consejo General del Notariado, este impuesto tiene un coste de 670 euros, al situarse en el tipo más bajo de España, el 0,5%.

Tras estas dos sentencias, el Gobierno de Pedro Sánchez decidió actuar. Lo hizo dos días después del segundo fallo, con el anuncio de la modificación vía decreto de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. "Nunca más los españoles pagarán este impuesto, lo hará la banca" aseguró el presidente del Gobierno, que instó además a las entidades a no encarecer sus productos para cubrir costes.

Lo que se produjo fue una modificación del artículo 29 de la ley, con la que se añadía una frase que lo cambiaba todo: "Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará como sujeto pasivo al prestamista".

"El decreto ley del Gobierno hay que leerlo en clave de táctica política y en defensa del previsible desembolso que hubieran tenido que hacer las comunidades autónomas para devolver a los ciudadanos el impuesto de AJD", explica Enrique Benavides, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

"Lo que hace la norma es incrementar las ganancias de la Administración", advierte Rodrigo R. López, socio director de la firma Afectados Fraudes Financieros. Y lo hace de dos formas. Primero, "el tipo impositivo que pueden pagar las entidades es mayor que el que se pueden permitir las personas físicas", por lo que incrementar el gravamen no estaría tan mal visto y las autonomías recaudarían más. Segundo, "si el que paga es una persona física lo puede deducir en el IRPF, pero el decreto dice que las sociedades no podrán hacerlo".
Cómo puede afectar

Pero, ¿realmente la obligación de pagar el impuesto de AJD por parte de las entidades financieras españolas tendrá un impacto económico positivo en el propio cliente? Jaime Fernández, gerente adjunto de Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, explica que "cualquier aumento de costes en las entidades financieras como consecuencia de la nueva regulación podría ser trasladado al usuario final, lo cual redundaría en una menor accesibilidad a la vivienda. También afectarían a la concesión de préstamos y, por tanto, a la actividad del sector, que exigiría unos mayores requisitos de solvencia por parte de las entidades bancarias".

Rodrigo R. López coincide en señalar un posible encarecimiento con un ejemplo preocupante. "Una hipoteca de 200.000 euros a 30 años -con un impuesto entre los 1.000 y los 3.000 euros, en función de la autonomía en la que se encuentre el inmueble- va a tener un coste de 8.000 euros más con cargo a los intereses. Es mentira que el consumidor no vaya a verse perjudicado", advierte.

López llama la atención sobre que en diciembre, sólo unas semanas después del decreto ley, algunos bancos cambiaron las condiciones de sus hipotecas para encarecerlas. "Entendemos que la única justificación posible a esto es para cubrir los gastos surgidos de la norma, porque la subida de los tipos es algo que ya se prevé desde hace años".

Por el contrario, Benavides descarta que los bancos hayan cambiado sus productos a consecuencia de la decisión del Gobierno español. "Las entidades financieras aplican las leyes cuando entran en vigor y están asumiendo en su estructura de costes este nuevo impuesto. Un mercado tan competitivo como es el español debería ser capaz de diluir este coste sin afectar al precio. No se ha producido un encarecido de las hipotecas ni otros productos bancarios como consecuencia de tener que pagar el impuesto de AJD".

Las grandes olvidadas del decreto son las cooperativas de vivienda. Según Concovi, la confederación española que las agrupa, "en España hay 1.200 viviendas cooperativas paralizadas ante el pago del impuesto indirectamente en todos los préstamos que se precisan a lo largo del proceso promotor". Hasta entonces, estaban exentas de pagarlo, pero el cambio del sujeto pasivo las obliga, "con el importante incremento que ello supone del coste directo de sus viviendas".
Desconcierto inicial

A falta de la estadística de cierre de 2018 del Consejo General del Notariado, desde la AHE señalan que los cambios en torno a este impuesto no tendrán un impacto a largo plazo en el número de hipotecas. "Pudo afectar transitoriamente, en los momentos de más confusión jurídica, pero a futuro, ese pago no es decisivo a la hora de contratar préstamos hipotecarios", valora Benavides.

De esa confusión también dan fe desde Feapen, la Asociación Estatal de Empleados de Notarías. "En la mayor parte de los despachos notariales, en el periodo comprendido entre las sentencias dictadas por el Supremo, fueron muchas las citas previstas para el otorgamiento de escrituras de préstamos o créditos con garantía hipotecaria que se suspendieron sine die y se percibió una ralentización en este tipo de operaciones", indican desde el servicio legal de la asociación.

Pese a ello, la última estadística disponible de compraventa de viviendas, que se refiere al pasado noviembre, refleja que en ese mes los préstamos hipotecarios para la adquisición de una casa fueron 23.181, un 2,6% más que el mismo mes de 2017. Este dato positivo no refleja necesariamente que la polémica en torno al impuesto de AJD no haya tenido influencia en la concesión de hipotecas, ya que hay que entenderlo en el contexto de la tendencia alcista que se ha producido desde otoño de 2014. Desde entonces, sólo ha habido cuatro meses con incremento negativo en la variación interanual en cuanto a la concesión de hipotecas, tras el descalabro fruto de la crisis económica.

Eso sí, según la Estadística de Títulos Hipotecarios publicada esta misma semana por la AHE, 2018 cerró con un saldo vivo del total de títulos de 312.000 millones de euros, confirmando otra tendencia, en este caso a la baja, que se viene produciendo desde 2012.
Reclamaciones

Los cambios producidos en cuanto al sujeto pasivo del gravamen pueden desatar una corriente de demandas, tanto de parte de los clientes como de los bancos. En el caso de los primeros, ya hay despachos especializados en la reclamación del importe pagado por cláusulas abusivas donde están analizando los próximos pasos.

Es lo que está haciendo en este momento Afectados Fraudes Financieros. En su página web explican que "es posible solicitar primero la devolución de estas cantidades ante la entidad y, en caso de obtener una negativa, reclamar ante los tribunales la nulidad de la cláusula junto con la devolución de las cantidades pagadas".

"En estos momentos lo estamos estudiando", afirma el socio director de la firma. "Queremos realizar una demanda técnica para ver si podemos reclamar a la Administración, o bien plantearemos que las entidades se han beneficiado por un enriquecimiento injusto", añade.

Javier Rivas, profesor de Finanzas de EAE_Business School, manifiesta que "no se descarta que haya nuevas reclamaciones judiciales, puesto que la probabilidad de obtener sentencias favorables es mayor que hace unas semanas. En cualquier caso, no parece que el número de demandas judiciales que puedan plantearse sea tan elevado como hubiera ocurrido en el caso de que se hubiera empleado el pago del banco con total retroactividad".

En esa irretroactividad se encuentra el principal argumento para las entidades en los procesos judiciales relativos a este asunto. El pasado 12 de noviembre, el Juzgado de Primera Instancia de Málaga absolvió a Wizink de devolver el impuesto a un cliente. "En la jurisprudencia menor podemos encontrar sentencias que unas veces satisfagan a las entidades bancarias y otras a los prestatarios", resumen desde Feapen.
A la espera de los tipos

Por ahora, el principal punto de atención dentro del sector inmobiliario e hipotecario se encuentra en los tipos de interés, que son los que verdaderamente determinarán los grandes cambios en los productos financieros. De cara a este año, la variación no será preocupante, a juicio del gerente adjunto de Asprima.

"Esperamos subidas de tipos de, como mucho, un cuarto de punto en el total del año, dado que la inflación está controlada y se espera una desaceleración", pronostica Jaime Fernández. "Esta subida, si se produjera, encarecería los costes tanto para las promotoras como para el adquirente, pero no lo suficiente como para afectar a la inercia del sector. Seguimos manteniendo cifras en el entorno de 120.000 visados de vivienda nuevas que, aun así, estaría por debajo del punto de equilibrio entre oferta y demanda que ciframos en 150.000 viviendas año", afirma.

"El aumento de tipos no cambiará la tendencia del binomio vivienda-préstamos, que parece estar en el ADN de la sociedad española", sentencian desde Feapen.